海外不動産購入　〜マレーシア〜

14年連続（2006〜2019年）で日本人が住みたい国「世界No.1」という、日本人に大人気の国マレーシア。

東南アジアの国の中ではトップクラスに発展しており、移住先としてだけでなく、
不動産投資をする国としても人気を保持しています。

今回は、「これからマレーシアへの移住を考えていて、住むための家を購入したい」「東南アジアで不動産投資ができる国を探している」そんな方に向けて、マレーシアの不動産の全体像をまとめてみました。

外国人に対するマレーシア不動産購入の規制

まず、マレーシアで外国人が不動産を購入する際の規制について、おおまかに紹介します。

１.外国人が購入できる物件は、「原則RM（リンギット）60万（約1,550万円）以上」

マレーシアの連邦政府は、外国人が購入できる物件を、原則RM60万（約1,887万円）以上に限定しています。

物件の最低購入価格はもともとRM100万（約3,145万円：RM1＝31.45円換算(2023年9/2時点)）でした。しかし、マレーシアではコンドミニアムやアパートメントが供給過剰状態で、売れ残り不動産の処理が社会問題化しています。問題解決の一環として、外国人による不動産の購入を促すべく最低購入価格が引き下げられました。

ただし、物件の最低購入価格は、次の3つの条件によって変動します。

① 購入物件がどの州に属しているか

マレーシアには、3つの連邦直轄領と13の州があり、各州政府が自治権を持っています。外国人による不動産の最低購入価格は州政府の決定事項です。このため、不動産の最低購入価格は物件が立地する州によって異なっています。

なお、日本人に人気の首都クアラルンプールは、連邦直轄領なので原則のRM60万（約1,887万円）以上が購入の条件です。

② 物件の所有者は誰か

マレーシアでは、不動産の所有権が、「フリーホールド（永久所有権）」と「リースホールド（定期借地権）」の2つに大別されます。

フリーホールド（永久所有権）は、土地と建物の両方を取得・登記できるものです。所有権がフリーホールドの場合、オーナーは永久的に不動産を所有できます。

一方、リースホールド（定期借地権）は、日本でいう不動産借地権のことで、不動産を所有できる期間があらかじめ定められているものです。日本の借地権は25〜35年が一般的ですが、マレーシアでは大半の場合に99年と長期で設定します。

期間が長期に渡るため、借地権であっても不動産評価が下がることはなく、所有権と大差ない扱いで取引されています。権利区分としては、借地の管理・所有は行政が行い、事業者が土地を賃貸する形です。

この2種類の不動産所有権に加えて、それぞれの枝となる所有権があります。「マスタータイトル」「ストラタタイトル」「インディビジュアルタイトル」の3種類です。

1つ目の「マスタータイトル」は

建設中にデベロッパーが所有している土地を含めた物件全体の所有権のことです。

2つ目の「ストラタタイトル」は

分譲された居住スペース（土地なし）の所有権を指しています。マスタータイトルが分割されて、ストラタタイトルになる流れです。

3つ目の「インディビジュアルタイトル」は

土地付の戸建て物件の所有権を指しています。

マレーシア不動産投資に多いコンドミニアムでは、マスタータイトルとストラタタイトルが用いられることが大半です。所有権の種類によって最低購入価格が変わります。

③ 長期滞在ビザ「MM2H」を保有しているか

「MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム・プログラム）」は、年齢制限なくマレーシアに10年滞在できる長期滞在ビザで、更新も可能です。MM2Hの有無によって物件の最低購入金額が変動します。

たとえば、ペナンではMM2H所有者は物件の最低購入金額が引き下げられ、RM50万から物件を取得できます。また、ケダ州ではMM2H取得者に対して最低購入価格の規制が適用されません。

２.州政府から外国人による不動産購入の許可を得る必要がある

マレーシアで外国人が不動産を購入する場合、購入物件の位置する州政府から許可を得なければなりません。

具体的には「外国人取得合意（State Consent）」という許可証を取得します。現地の弁護士を通じて州政府に申請すれば、申請から2〜3カ月程度で許可証を入手可能です。手数料は3万円程度です。なお、長期滞在ビザのMM2Hを持っている人は、申請が免除されます。

３.外国人でも土地付きの住宅を購入できる

東南アジアでは、外国人による土地の購入や所有を認めていない国も少なくありません。たとえば、タイやフィリピン、カンボジアなどでは、コンドミニアムは購入できても、土地付きの戸建ては原則として購入できません。

しかしマレーシアでは、2006年の法改正により、外国人も土地付きの戸建てを購入可能です。

ただし、外国人はどこの土地でも購入できるわけではありません。たとえば、マレー人保留地やマレー優先政策である「ブミプトラ」で定められた関係者の所有する土地などは、外国人が購入できないと定められています。また、ジョホール州とペナン州で物件を購入する場合は、他の州とは違った特例が適用されます。

４.MM2H（長期滞在ビザ）を保有している場合は条件が変わる

長期滞在ビザのMM2Hを保有していると、物件の最低購入金額が下がる場合があると解説しました。MM2Hの保有者は、物件購入価格に関する規制の緩和に加えて、現地の銀行で住宅ローンを組む場合、MM2Hの非保有者よりも有利な条件で組めるメリットもあります。

たとえばMM2Hを持っていない外国人は、融資限度額が物件価格の50％で利率4.5％などの条件となるのが一般的です。その一方で、MM2H保有者の外国人は、融資限度額が物件価格の60％〜70％となり、利率もマレーシア人と同等レベルになります。

日本の不動産購入と異なる点

１.不動産仲介手数料に法定の上限がない

日本国内では、不動産仲介会社が要求できる仲介手数料は法律で上限が決められています。しかし、マレーシアでは仲介手数料に関する上限が決められていません。マレーシアでは、商習慣に従って手数料を請求されることが多くなります。

大半の場合は売主のみが手数料を負担するため、中古物件を購入する場合は、買主は手数料を支払わないことも少なくありません。しかし、現地の不動産エージェントを利用する場合は、後で不当に高い手数料を要求される可能性も否定しきれないので、事前に確認しておくことが重要です。

２.キャピタルゲインの税率が、日本よりも低い

保有している物件が高く売れた場合、発生した収益に対してキャピタルゲイン税が課税されます。日本もマレーシアも、不動産の保有期間によって税率が異なりますが、日本では5年以内なら39％、5年を超えると20％です。

一方、マレーシアは、5年以内なら30％、5年を超えると10％と、日本よりも税率が低いことが特徴的です。

また、保有期間の数え方について、日本では不動産の引き渡しと同時に所有権を移転し、所有名義が自分の名前に変わったタイミングで保有期間のカウントを開始します。

一方マレーシアにおける所有期間の起算日は売買契約書にサインした日です。つまり、建設工事に2年かかった場合は、工事中の2年間も保有期間に含まれます。したがって、工事に2年かかった場合は、残り3年でキャピタルゲイン税の税率が下がることになります。

３.ランニングコストが、日本よりも格段に安い

日本と比べて固定資産税、管理費、修繕積立金などのランニングコストが非常に安いのがマレーシア不動産投資のメリットです。

固定資産税に関しては

日本だと固定資産税評価額（土地や家屋の地価の70％程度）×標準税率（原則1.4％）で計算します。

一方マレーシアでは、100m²程度のコンドミニアムを所有する場合の固定資産税は、年間1,000RM（約26,000円）が目安です。

日本国内で同じ広さのマンションを買うと、固定資産税だけで年間10万円以上はかかるので、マレーシアのほうが安いことになります。
また、修繕積立金という概念はマレーシアにはありません。修繕については、管理会社が管理費の中から支出するため、ランニングコストの総額が、マレーシアでは非常に安くなります。

４.不動産売買契約は、専門の弁護士が担う

日本では、不動産売買契約書の作成など一連の手続きを担当するのは不動産会社です。一方マレーシアでは、契約書の作成や取り交わしは不動産取引を専門としている弁護士が行います。物件の売買手続きで最も重要な契約に関する部分を法律の専門家に任せられるので、マレーシアでの不動産取引は安全です。

購入の流れ

簡単ではありますが、マレーシア物件の購入方法を御紹介致しました。 海外の不動産物件購入の際に参考にして頂ければと思います。

執筆　　　瀧原　朋子